In Sardegna i B&B “stellati”

Nel precedente articolo abbiamo definito i punti salienti della nuova normativa regionale sulle attività dell’extra alberghiero e nello specifico i B&B.

Quello in atto è cambiamento sostanziale che non incide semplicemente sulla classificazione delle strutture. Potremmo azzardare nel dire che la classificazione finale, da una a tre stelle, sia semplicemente la punta dell’iceberg.

Gli effetti più immediati della classificazione per stelle sono, sicuramente, sul prezzo e sul valore percepito.

Prezzo e Valore Percepito

La leva del prezzo, come sempre, è quella che utilizzi per rendere più appetibile la tua attività di B&B. Infatti, sino ad oggi, con il prezzo, hai cercato di tenerti in linea con i competitor, indifferentemente dalle dotazioni e dai servizi erogati. Con la nuova normativa, per quanto non ci sia un vincolo, cioè potrai sempre vendere al prezzo che ritieni opportuno, devi, per forza, metterti nei panni del tuo potenziale Ospite e comprendere quale sia il valore percepito della tua struttura.

Esempio B&B di fantasia

Nome: “Al Mare”
Location: Lido di Alghero
Prezzo medio di vendita €75 
B&B con 4 camere e 2 bagni in comune

Sappiamo che il punto di forza del B&B “Al Mare” è la vicinanza alla spiaggia. Sappiamo sia un B&B con 4 camere e 2 bagni in comune. Perciò, con la vigente normativa, il B&B non può avere più di 2 stelle.

Il prezzo medio di vendita è di €75 a notte per camera, prezzo molto vicino a quello dei nostri diretti competitor (B&B, affittacamere, appartamenti e addirittura stanze di hotel). Sappiamo, però, che, il prezzo medio di un B&B** è percepito vicino ai €70 a notte per camera. Quindi la differenza di €5 può essere percepita come un valore aggiunto, dovuto, ad esempio alla vicinanza al mare.

La normativa è chiara, a partire dai servizi erogati, passando per i requisiti dell’immobile sino ad arrivare alle dotazioni interne, i B&B non potranno più auto innalzarsi a dimore di charme o di raffinata eccellenza.

Questo passaggio non è da sottovalutare. La tendenza attuale è infatti quella dell’auto valutazione, spesso non congrua con la realtà e lontana dai parametri di accoglienza della nuova normativa regionale sui B&B.

Incidenza sul prezzo: il Valore Percepito.

Cosa ci fa scegliere un 4 stelle invece di un 3 stelle?

Il Valore Percepito!

Quando scegliamo una destinazione, nel processo che ci porta alla prenotazione, i fattori determinanti della scelta sono:

  • Motivazione (del viaggio e al viaggio)
  • Valore Percepito (della destinazione e della struttura)
  • Sensibilità al prezzo (congruità del rapporto qualità-prezzo)

La scelta, quindi, non si basa semplicemente su fattori tecnici ma, sopratutto, su impulsi e impulsività. La classificazione in stelle va a dare una stabilizzazione al nostro criterio di scelta impulsiva in cui, alla domanda “dove andiamo“, il motore rettile risponde: “dove stiamo al sicuro“!

Quantificare in stelle, perciò, serve principalmente a chi dovrà scegliere il tuo B&B, non tanto a te che ne sei il proprietario. La classificazione in stelle, insomma, è al servizio del senso di sicurezza di chi ha scelto il tuo B&B. Tu, come proprietario, devi continuamente osservare il mercato, valutarne la domanda e comprendere se ci sia congruenza tra la tua offerta e la domanda. Non solo, ma devi mantenere fede a quel patto di sicurezza che dichiara la tua classificazione in x stelle.
Dovrai essere in linea con il valore percepito e non con il valore supposto.

prezzo attuale e valore percepito

In BLU il prezzo attuale, in Viola il valore percepito

Come vedi, partendo da un’ADR media di 45€, per tutte e tre le categorie, il valore percepito, a seguito della classificazione in stelle, subisce una sostanziale differenziazione.

Il valore percepito, perciò, è un asset intangibile che ti può permettere di incrementare ADR e REVPAR della tua attività extra alberghiera, di B&B.

Ritorniamo all’esempio del B&B di fantasia.

Il B&B “Al Mare”, perciò, deve tenere conto del valore percepito dal suo potenziale ospite, deve osservare il mercato dei B&B ** e deve tenere sotto controllo una possibile sovraesposizione della struttura al prezzo. Questo non vuol dire allinearsi o disallinearsi in modo automatico ma, semplicemente, osservare il mercato per non perdere quote o quei possibili ospiti sensibili al valore offerto dal B&B in questione. Probabile che il B&B abbia una fetta di ospiti fidelizzati, il che aiuta sempre. D’altro canto, però, è necessario non perdere di vista gli andamenti degli anni passati per comprendere da un lato capacità di spesa e dall’altro i trend con cui si muove la domanda. A questo proposito, molte strutture, non sono dotate di un gestionale o PMS che permetta di tenere una visione di insieme dello storico della propria attività.

Come ovviare?

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